近一段時(shí)間，沉寂近兩年的樓市人氣有所集聚，個(gè)別城市房地產(chǎn)中介電話營(yíng)銷(xiāo)明顯活躍，市場(chǎng)炒作有所抬頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎再現(xiàn)久違的“小陽(yáng)春”。但要看到樓市時(shí)過(guò)境遷，“房住不炒”定位已然深入人心，經(jīng)濟(jì)金融基本面決定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間日益狹小，需高度警惕樓市熱炒苗頭，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作。
2017年以來(lái)，熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，投機(jī)炒作勢(shì)力得到有效遏制，市場(chǎng)成交量萎縮。經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲調(diào)控后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，而市場(chǎng)需求有所累積，房貸利率穩(wěn)中有降，剛性需求入市意愿增強(qiáng)。因此，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，是需求正常釋放的結(jié)果。過(guò)去近兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施“因城施策”調(diào)控措施，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，市場(chǎng)的投機(jī)炒作動(dòng)能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅(jiān)實(shí)步伐。
目前來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)較為狹小。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲明顯透支了樓市增長(zhǎng)潛力，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比、租售比、居民杠桿率等多項(xiàng)指標(biāo)都已超出合理范疇，反映出房?jī)r(jià)對(duì)基本面的明顯背離。人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，人口總量和結(jié)構(gòu)變化在很大程度上決定了未來(lái)樓市的發(fā)展空間。2018年我國(guó)新生人口出生率為10.94‰，人口老齡化的加快到來(lái)，勢(shì)必削弱房?jī)r(jià)上漲的人口紅利基礎(chǔ)。資金面擴(kuò)張也受到市場(chǎng)投資收益率的剛性制約，房?jī)r(jià)上漲的資金驅(qū)動(dòng)動(dòng)能正在減弱。而房地產(chǎn)金融日漸規(guī)范，住房市場(chǎng)違規(guī)加杠桿成本急劇上升。在“房住不炒”大框架下，近期個(gè)別城市微調(diào)了政策措施，是對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)期出臺(tái)臨時(shí)管控措施的適當(dāng)修復(fù)，重在發(fā)揮市場(chǎng)信號(hào)的作用，并積極探索構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。
應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)固然有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，但住宅投資涉及居民跨期消費(fèi)選擇問(wèn)題。在當(dāng)前居民高杠桿率的大背景下，家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)加快形成同時(shí)，消費(fèi)增長(zhǎng)空間勢(shì)必會(huì)受到剛性擠壓，影響到未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。無(wú)論是熱點(diǎn)一線城市，還是三四線城市，家庭財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)加快轉(zhuǎn)移的同時(shí)，家庭消費(fèi)增長(zhǎng)潛力受到了抑制。2018年全國(guó)居民人均可支配收入扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)6.5%，而城鎮(zhèn)居民實(shí)際增長(zhǎng)5.6%。2018年12月，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)8.2%，低于上年同期1.2個(gè)百分點(diǎn)。特別是當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系總量基本平衡，結(jié)構(gòu)矛盾較為突出。即便熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)相對(duì)潛在需求存在缺口，但過(guò)高房?jī)r(jià)已經(jīng)超出剛需實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力。
當(dāng)前，要高度警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)抬頭。歷史經(jīng)驗(yàn)充分表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少理性。個(gè)別樓市炒作新聞所引發(fā)的“跟風(fēng)”行動(dòng)，會(huì)傳遞出錯(cuò)誤和虛假的供求信號(hào)，加劇市場(chǎng)緊張氣氛。若不及時(shí)進(jìn)行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效應(yīng)”，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲預(yù)期陷入循環(huán)證明和自我實(shí)現(xiàn)的境地。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性運(yùn)行，是以地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型受阻、經(jīng)濟(jì)活力受限、經(jīng)濟(jì)動(dòng)能消減為代價(jià)的，同時(shí)又讓個(gè)別地方財(cái)政欲罷不能，將影響到經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程，值得高度警惕。
綜合來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量才是基礎(chǔ)。外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型，都需要從發(fā)展高質(zhì)量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)業(yè)既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一面，住宅供應(yīng)和消費(fèi)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可以支持社會(huì)就業(yè)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，滿足人民的居住需求；同時(shí)也有虛擬經(jīng)濟(jì)的一面，房地產(chǎn)投資屬性易引發(fā)市場(chǎng)的非理性炒作，催生房?jī)r(jià)泡沫，導(dǎo)致相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)高度聚集。因此，在加快推進(jìn)我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的過(guò)程中，既要合理發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)面的積極作用，也要堅(jiān)決消除房地產(chǎn)業(yè)虛擬經(jīng)濟(jì)面的消極影響。
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