163貴州人事網(wǎng) 2018年7月21日訊：在過去兩年時間里，“棚改貨幣化”政策導(dǎo)致三四線城市房價上漲異常迅猛，而現(xiàn)在政府的對棚戶區(qū)改造又有了政策變化。再比如房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在向外的融資渠道受到了嚴(yán)重的擠壓。
“棚改貨幣化”政策是導(dǎo)致三四線城市房價上漲最主要的動力，而且“棚改貨幣化”最主要目的是為了去庫存。那如何完成去庫存呢？中國人有一個習(xí)慣就是追漲，漲價才去買，跌價不去買。所有只有提高三四線城市的房價才能提高去庫存，同時也能改善棚戶區(qū)或是城中城居民住房條件。從而使城市環(huán)境更加現(xiàn)代化。
那怎么樣使房價漲價，讓老百姓去追漲呢？那就是“棚改貨幣化”，人為的拆了你的房，給你錢去買房，這就形成了巨大的購買力。被拆的土地會被政府高價賣出用于償還債務(wù)或是城鎮(zhèn)建設(shè)，那開發(fā)商賣房的價格會帶動周邊土地或房子的增值。這就是過去兩年房價暴漲的主要原因。這個突然暴漲的購買力能夠在局部市場中迅速推高地價，從而引發(fā)城市所有地區(qū)連翻上漲。
這個舉措，政府賣掉地開心了，銀行賺到貸款了，開發(fā)商賺到錢了，老百姓住上了環(huán)境好的房子了，城市也美化了，但是這么做其實是提前透支了購買力，這么高的房價對于當(dāng)?shù)匦略鋈巳簛碚f，他們是剛需，這會透支了他們的購買力，使得在消費市場中會受到極大的壓抑。
目前，國家在國際市場上的份額沒有太大的增長，只能依靠國內(nèi)市場消費帶動經(jīng)濟(jì)，而國內(nèi)一二線的老百姓已經(jīng)透支到極限了，根本消費起不來，現(xiàn)在三四線城市也出現(xiàn)了同樣的透支購買力的情況，這樣三四線城市也沒有消費能力了。
中國正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，而轉(zhuǎn)型需要依托國內(nèi)消費市場，現(xiàn)在沒有消費能力，那轉(zhuǎn)型就會出現(xiàn)逆風(fēng)。所以政府現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)問題了，開始叫停“棚改貨幣化”政策。萬科當(dāng)即發(fā)聲退出房地產(chǎn)市場，碧桂園發(fā)聲收縮業(yè)務(wù)。
由于國內(nèi)資金到位情況越來越差，房企開始在境外融資近6000億人民幣，而這時候美元加息導(dǎo)致融資成本增加，美元走強導(dǎo)致匯率下跌，房企開始恐慌?，F(xiàn)在該怎么辦呢？接下來房企一定會加速周轉(zhuǎn)開始走量賣房，不然資金鏈斷裂會出大問題。到時候房地產(chǎn)的開盤量可能會超過購買量，你會發(fā)現(xiàn)這些城市會出現(xiàn)一個賣不動的現(xiàn)象。如果你是生活在三四線城市，自住房應(yīng)該問題不大，如果是投資的，那很可能下半年你將會套牢資金，市場交易量會越發(fā)匱乏。
如果我們仔細(xì)留意，就不難發(fā)現(xiàn)其實很多房企大鱷早已有所準(zhǔn)備，在前幾年就提前制定了全球布局攻略。比如綠地集團(tuán)，現(xiàn)在已經(jīng)將開發(fā)觸角由國內(nèi)主流城市轉(zhuǎn)到海外，目前在美國、加拿大、英國、德國、澳大利亞、韓國、泰國、馬來西亞等國都有在建項目。據(jù)他們官網(wǎng)所稱，擁有15個海外開發(fā)項目，海外經(jīng)營收入由2013年的30億人民幣，逐漸增至2015年的300億人民幣。其實，像綠地集團(tuán)這樣改走海外風(fēng)的大鱷戰(zhàn)隊越來越強大，這些可以從他們官網(wǎng)和售樓處就能一探究竟。此外，那些曾經(jīng)為本地樓盤廣做宣傳的房地產(chǎn)大V們，也在調(diào)整話鋒，不斷引入海外置業(yè)概念和項目。而更多一二線投資客戶，已經(jīng)陸續(xù)實施了海外投資計劃。在大多數(shù)人開始了解到海投風(fēng)潮時，國內(nèi)就順勢出臺了相關(guān)政策，以限制房企境外投資，促使很多資金回國救市。
然而，國內(nèi)貸款政策縮緊，市場需求提前透支，這一系列問題引發(fā)了很多人對后期樓市，尤其是暴漲之后的三四線城市的擔(dān)憂。加上中美貿(mào)易紛爭，人民幣是否貶值，也成為當(dāng)下大家熱議的話題。因此，很多有房之士，已經(jīng)對海投蠢蠢欲動。簡單來說，他們的海投行為，一方面是為了轉(zhuǎn)移國內(nèi)已經(jīng)變現(xiàn)的資產(chǎn)，以實現(xiàn)多層次的不動產(chǎn)投資，保住并擴(kuò)大自身的資產(chǎn)優(yōu)勢，另一方面則是為了自己和孩子的未來考慮。
北美教育聯(lián)盟——加拿大，首付35%就能貸款買房
而在這波海投風(fēng)潮中，加拿大和澳洲優(yōu)于美國，順理成章成為首選。這首先主要歸功于他們都屬于傳統(tǒng)的移民大國，長期寬松的移民政策，墊定了源源不斷的剛需客群，樓市漲幅相對穩(wěn)定。以多倫多為例，6年前，同樣的錢，你可以買一個前庭后院的獨立別墅。如今，卻只能買得起一個高層公寓。換句話說，從公寓升級到獨立別墅所需資金，在不到五年的時間內(nèi)，上漲了79%。
第二，這兩國擁有健全的社會體制以及完善的教育資源，尤其是加拿大，和美國同屬北美教育體系，這意味著孩子高中畢業(yè)后，無需參加額外考試，單憑成績就能輕松申請美國和加拿大兩地高校。這一點，其實早已從國內(nèi)興起的合作辦學(xué)模式可見一斑。如今，越來越多城市的知名中學(xué)和大學(xué)，都陸續(xù)開辦了中加班、中澳班以及中美班。由于美國川普的上臺，大大提高了學(xué)簽和移民要求，所以很多想去美國留學(xué)的留學(xué)生，都半路轉(zhuǎn)到了加拿大。
第三，這兩國都隸屬于英語系，這一點也在很多人考慮范疇中。畢竟，不管是投資還是后期剛需自住，都希望能輕松跨過這個語言門檻。
而加拿大同澳洲相比，投資門檻更接地氣。首先，加拿大的貸款政策更為寬松。在這里，海外人士，不管買二手房還是全新房，只要首付35%就能貸款買入。然而海外人士在澳洲卻只能購買新房，澳洲本地四大銀行更是關(guān)閉了海外人士收入貸款項目。第二，澳洲的樓市價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過加拿大。就拿“全球最佳宜居城市”的墨爾本和多倫多相比，350萬人民幣左右在多倫多可以買到名校區(qū)三臥兩廳的兩層聯(lián)排，只需要首付120多萬人民幣，實用面積約，140㎡，但是在墨爾本同樣的價格，只能買到兩室一廳的高層公寓。
不過凡事都有兩面性。加拿大和澳洲相比，氣候?qū)用娌蝗绾笳?，畢竟屬于北方國度，大部分地方冬天飄雪，家里配有中央暖爐制暖，室內(nèi)及公共場所都能維持恒溫，盡管瑆寶媽覺得這里冬天比沒有暖氣的江南冬天好過，但在溫度上是不爭事實。
論你身居哪個城市，若想在這場樓市升值戰(zhàn)中保住勝券，那么配備點海外置業(yè)自然是毋庸置疑。建議大家全方位多比較，尋找到一個合適靠譜的投資渠道。
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