163貴州人事網(wǎng) 2018年7月18日訊：隨著住房商品化改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，這幾年一直維持在高位。未來房地產(chǎn)開發(fā)投資會逐步下降。而對應(yīng)的民間房產(chǎn)投資在經(jīng)歷房價多輪快速上漲后，房價也處在階段性高位，房價大概率進入緩慢抬升過程。對于未來，如何進行房產(chǎn)投資，筆者有如下四點看法，供買房者參閱：
1.投資有潛力的城市群和核心城市。房價與經(jīng)濟發(fā)展水平息息相關(guān)，經(jīng)濟越發(fā)達，人口也相對稠密，住房價格越高。所以，從這個角度來看，我們進行房產(chǎn)投資要選擇在經(jīng)濟發(fā)達城市群。隨著城市群之間的互聯(lián)互通，交通通達性增強，同城化發(fā)展，城市與城市之間的房價差距會逐步縮小。所以，城市群除非核心城市外，可以考慮城市群受輻射城市。省會城市和區(qū)域中心城市未來也應(yīng)該不錯，可以考慮選擇，這些主要是城市化帶來的正向發(fā)展。城市化概念比較籠統(tǒng)，隨著城市化的深入，逐步會過度到都市圈發(fā)展階段。
2.大多數(shù)三線以下城市以慎投。現(xiàn)在三線以下城市的房價因去庫存原因補漲，房價漲幅較大，但拉長周期看，年化收益并不高，嚴重跑輸大城市。在未來，這個規(guī)則仍然使用。原因是，未來的資源和產(chǎn)業(yè)大部分都不可能在這些城市布局，沒有就業(yè)，就留不住人，住房需求增長不具有持續(xù)性，出現(xiàn)幾年的滯漲也不是不可能。特別提醒的是，我們看到一些這波經(jīng)濟發(fā)展不怎樣，但房價被帶動起來的城市，階段性持有風險還是比較大的。
3.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的風險和機遇。不同的時代，其產(chǎn)業(yè)興旺周期具有較大差異。以美國為例，該八個州都是以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，在相當長一段時間，無論是GDP貢獻，還是人口貢獻，曾經(jīng)也輝煌過。隨經(jīng)濟發(fā)展，這些城市逐步衰落，人口增長緩慢。取而代之的是以新能源、現(xiàn)代制造業(yè)和服務(wù)業(yè)為主導的新興產(chǎn)業(yè)，這些新興產(chǎn)業(yè)聚集西海岸、南海岸聚集。相比之下，國內(nèi)的情況也非常相似，傳統(tǒng)重工業(yè)基地已衰落，目前經(jīng)濟增長較快的是東南沿海區(qū)域城市，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人口流入速度保持較高水平。這所有的一切都是趨勢，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。所以，這里也提醒一下，這波房價普漲城市若在所謂的“鐵銹地帶”千萬要慎重房產(chǎn)投資，未來5-10年，大概率跑不贏大市。反之，新興產(chǎn)業(yè)城市則迎來持續(xù)的機遇期。
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4.房價雖高，但這絕不是終點。很多人都認為樓市會崩盤。調(diào)整或許會有，爆炒的地方因庫存逐步積壓會出現(xiàn)調(diào)整，但不至于全面崩盤，各方面都不允許，支撐樓市的因素也未發(fā)生根本性的變化。而且隨著經(jīng)濟發(fā)展，剛性需求和改善需求仍然存在。樓市信息的不對稱性會允許部分投資性房產(chǎn)的存在。
所以，從保值增值的角度考慮，未來的房產(chǎn)還是可以適當投資，但不適合大規(guī)模無腦的買，否則，我們就屬于不識時務(wù)，吃虧的是自己。量不在多，持有重要城市的精品資產(chǎn)才是當下應(yīng)該轉(zhuǎn)變的思路。
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