土地流拍、三四線(xiàn)城市限售潮來(lái)臨，炒房客加速拋盤(pán)撤出...這么多刷屏的三四線(xiàn)城市的利空消息，那三四線(xiàn)城市房產(chǎn)會(huì)迎來(lái)什么局面？
1、三四線(xiàn)上漲的那只手——棚改，收緊了
三四線(xiàn)城市暴漲的最大推手——棚改貨幣化安置。
讓我們來(lái)看一下不同時(shí)期的貨幣化安置比例。2014年的時(shí)候是9%，而2017年大幅提升到60%，部分城市甚至高達(dá)70%甚至90%以上。
但是幸福的時(shí)光是短暫的，棚改不可能無(wú)限期的上演下去，三四線(xiàn)的舊房子被拆得差不多了，總不能去拆新房子。
而且房地產(chǎn)庫(kù)存消耗差不多了，再這么搞下去，三四線(xiàn)城市都要排長(zhǎng)隊(duì)、交茶水費(fèi)買(mǎi)房了。
于是6月25日，國(guó)開(kāi)行針對(duì)三四線(xiàn)城市的棚改定向放水緊急收緊，懸在三四線(xiàn)樓市頭頂上的雷終于炸了。
在這篇文章之前，我們也發(fā)過(guò)關(guān)于因?yàn)榕锔氖站o，碧桂園叫停“全覆蓋”戰(zhàn)略的解讀文章，有興趣的朋友可戳文末“了解更多”復(fù)習(xí)。
很明顯，棚改的大莊家都開(kāi)始逐步在撤了，作為小莊家的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有不撤的理由。
如果碧桂園一意孤行，要規(guī)模不要現(xiàn)金流，一定會(huì)深陷在三四線(xiàn)這個(gè)深不見(jiàn)底的泥潭里，不能自拔！
棚改收緊了，股票跌了，碧桂園的三四線(xiàn)全覆蓋戰(zhàn)略叫停了，而三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)會(huì)有怎樣的變化呢？
1.三四線(xiàn)房?jī)r(jià)止?jié)q下跌，樓市成交逐漸低迷
一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)對(duì)棚改的依賴(lài)其實(shí)很小，更多還是因?yàn)槿丝诘牧魅牒驼鎸?shí)的購(gòu)房需求支撐，棚改政策的收緊不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成多大的影響。
而三四線(xiàn)城市恰恰相反，過(guò)去兩年房?jī)r(jià)上漲最主要的原因就是棚改貨幣化安置帶來(lái)的購(gòu)房需求，這對(duì)三四線(xiàn)樓市來(lái)說(shuō)舉足輕重。
棚改收緊后三四線(xiàn)樓市的變化，可以從新房和二手房市場(chǎng)兩方面來(lái)看。
（1）住房需求減少，新房市場(chǎng)一定走向低迷
一方面，從新房市場(chǎng)來(lái)看，棚改貨幣化安置的拆遷款是三四線(xiàn)房?jī)r(jià)成倍上漲最重要的資金支持。
三四線(xiàn)城市本身的購(gòu)房需求和資金是不多的，現(xiàn)在收緊棚改和降低貨幣化安置，相當(dāng)于要停了給貧血的病人輸血，沒(méi)有了血液的補(bǔ)充，貧血的樓市怎還有力氣往上沖呢？
2017年棚改貨幣化去庫(kù)存面積，占了當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售的21.2%，在三四線(xiàn)城市，貨幣化安置帶來(lái)的去庫(kù)存面積，占商品房銷(xiāo)售的比例就更大了。
以湖南岳陽(yáng)為例，2017年貨幣化安置比例達(dá)到98%，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售面積，占全市住宅總銷(xiāo)售面積的53%。
也就是說(shuō)去年岳陽(yáng)一半的住宅銷(xiāo)售，是來(lái)自貨幣化安置產(chǎn)生的購(gòu)房需求，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，一旦棚改收緊甚至完成，沒(méi)有了拆遷出來(lái)的購(gòu)房需求和貨幣化安置的貨幣補(bǔ)償，岳陽(yáng)的買(mǎi)房需求會(huì)減少過(guò)半。
這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)能不跌嗎？
另一方面，這些棚改的拆遷戶(hù)本來(lái)就是三四線(xiàn)城市很大一部分的購(gòu)房來(lái)源?，F(xiàn)在提前拆遷安置完了，其實(shí)就是在透支未來(lái)的購(gòu)房需求。
再來(lái)看一組有趣的數(shù)字，2014年-2017的貨幣化安置比例分別是：9%、28%、48%、60%。貨幣化安置比例開(kāi)始大幅度提升就是在2015年-2017年，看到?jīng)]有，這個(gè)剛好與中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲是完全一致的周期。而現(xiàn)在貨幣安置的比例下降，所對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)你們覺(jué)得還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？
把賠錢(qián)變成賠房子，不僅市場(chǎng)上少了錢(qián)，而且購(gòu)房需求也減少了，房?jī)r(jià)下跌也就成了理所當(dāng)然的事。
（2）二手房市場(chǎng)規(guī)模小，有價(jià)無(wú)市、接盤(pán)更加是寥寥無(wú)幾
經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，存量房市場(chǎng)就會(huì)越活躍，像北上廣深，二手房交易會(huì)比一手房交易更活躍，因?yàn)槭兄行臎](méi)地了，沒(méi)地就不能蓋新房子，要買(mǎi)就只能買(mǎi)二手房。但三四線(xiàn)城市不一樣，地多、房多，但人少，買(mǎi)房可以直接買(mǎi)新房，完全沒(méi)必要去挑二手房。
這就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題：三四線(xiàn)的購(gòu)房需求本來(lái)就不大，還大部分都沖著買(mǎi)新房去，那這大量的二手房誰(shuí)來(lái)接手呢？
當(dāng)然，如果你大幅度降價(jià)，譬如打個(gè)7折，對(duì)比新房有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那還是會(huì)有人愿意買(mǎi)二手房的，但這就是虧本的投資了。
三四線(xiàn)城市是個(gè)典型的增量市場(chǎng)，也就是說(shuō)新房市場(chǎng)，增量市場(chǎng)只能買(mǎi)來(lái)自住，不適合投資，存量市場(chǎng)才是投資的最好選擇。
所以說(shuō)為什么我一直跟大家說(shuō)不要去投資三四線(xiàn)城市，寧愿面積買(mǎi)小一點(diǎn)、還款壓力大一點(diǎn)，也要買(mǎi)一二線(xiàn)城市的房子。
很簡(jiǎn)單，就是一二線(xiàn)會(huì)有更多人愿意來(lái)接手你的房子啊，有需求不就有漲價(jià)的空間嗎，有人接手才能房子才能變現(xiàn)啊。
棚改貨幣化的出現(xiàn)就是為了去三四線(xiàn)城市的庫(kù)存，而現(xiàn)在庫(kù)存已經(jīng)由2015年近6億平方米的高庫(kù)存，跌到現(xiàn)在4.2億平方米的庫(kù)存量，消耗了接近3分之一的庫(kù)存。
庫(kù)存水平已經(jīng)跌回6年前，也就是2012年的庫(kù)存水平。
全國(guó)范圍內(nèi)，基本不存在高庫(kù)存的問(wèn)題了，很多一二線(xiàn)甚至三四線(xiàn)城市都已經(jīng)出現(xiàn)“房荒”的現(xiàn)象。
那就意味著從2015年開(kāi)始的樓市去庫(kù)存，已經(jīng)基本完成任務(wù)，也是時(shí)候退出舞臺(tái)了。
大家別忘了，2018年的基調(diào)是“房住不炒”，是調(diào)控的一年！
短期內(nèi)調(diào)控只會(huì)加強(qiáng)而不會(huì)放松。過(guò)去因?yàn)槿木€(xiàn)城市庫(kù)存太高，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不出房子就收不到資金，收不到資金就不會(huì)在三四線(xiàn)城市繼續(xù)拿地，開(kāi)發(fā)商不拿地三四線(xiàn)這些沒(méi)有核心產(chǎn)業(yè)的城市靠什么支撐財(cái)政收入？
而現(xiàn)在好了，庫(kù)存去化任務(wù)完成得差不多了，那還有什么理由不對(duì)這些過(guò)熱的城市進(jìn)行調(diào)控？
最直接且有最大可能的就是限售，限制你的房子出售，讓你想拋都拋不掉，防范房?jī)r(jià)下跌，大家恐慌性?huà)伿鄣娘L(fēng)險(xiǎn)。
君不見(jiàn)徐州、宜昌、寧德這幾個(gè)三線(xiàn)城市都已經(jīng)出臺(tái)限售了，接下來(lái)還會(huì)不會(huì)有更多這種房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三線(xiàn)城市限售呢？答案是一定的。
對(duì)于三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)投資者，在棚改收緊和安置方式的轉(zhuǎn)變下，再加上樓市的調(diào)控，會(huì)讓大量的房產(chǎn)沉淀和空置在三四線(xiàn)城市，淪為紙面財(cái)富，無(wú)法變現(xiàn)。
可以稍微寬心的是，棚改尚未完成，真正全國(guó)性棚改完成是在2020年左右。
而當(dāng)前貨幣化安置還處于當(dāng)退而未退的階段，三四線(xiàn)城市的虛熱還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，這是大家優(yōu)化三四線(xiàn)房產(chǎn)最好的時(shí)機(jī)。
但是，對(duì)三四線(xiàn)房產(chǎn)的優(yōu)化并不是說(shuō)簡(jiǎn)單拋售就行，那究竟要作何優(yōu)化呢？由于篇幅有限，下一篇文章我再給大家介紹。
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