以前覺(jué)得房?jī)r(jià)幾千萬(wàn)的別墅是極少數(shù)富裕的人群居住的，在豐富多彩的世界中，雖然這只是相對(duì)數(shù)量較少的一群人，也應(yīng)該有對(duì)應(yīng)它們的產(chǎn)品才對(duì)，但是現(xiàn)在很多的市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)也動(dòng)輒幾千萬(wàn)起步，難道我們真的富裕到這種程度了嗎？
大家好，我是楊鈞
最近關(guān)于房?jī)r(jià)的新聞?shì)^多，有各地搶人大戰(zhàn)其實(shí)是為了房產(chǎn)去庫(kù)存的、有三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)破萬(wàn)的 、有500萬(wàn)僅能買(mǎi)個(gè)搖號(hào)資格的等等不一而足，總之，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)刺痛了很多普通人，由于無(wú)奈只能選擇發(fā)牢騷、埋怨、氣憤甚至咒罵的形勢(shì)來(lái)宣泄自己買(mǎi)不起房子的情緒。
這些都可以理解，畢竟房?jī)r(jià)可能真的是處在一個(gè)高位，不管根據(jù)租售比來(lái)看還是根據(jù)人均購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看都能佐證這個(gè)結(jié)論，那么，難道房?jī)r(jià)我們就真的控制不住了嗎？
這里沒(méi)有一個(gè)官方數(shù)據(jù)，筆者做了16年的房地產(chǎn)，實(shí)際經(jīng)歷過(guò)的項(xiàng)目差不多有50個(gè)以上，有住宅有商業(yè)，每個(gè)項(xiàng)目在結(jié)束后都會(huì)有一個(gè)結(jié)案報(bào)告，結(jié)案報(bào)告中會(huì)有對(duì)客戶(hù)組成結(jié)構(gòu)的分析，根據(jù)筆者這幾十個(gè)項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告的購(gòu)房客戶(hù)分析結(jié)果可以看出，房產(chǎn)投資客其實(shí)是占到非常大的比例的，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都超過(guò)了50%，不管是住宅還是商業(yè)，有的項(xiàng)目住宅的投資客比例甚至?xí)^(guò)商業(yè)項(xiàng)目。
由此我們可以很清晰的看出，房子并不是被自住需求的人買(mǎi)去了，而絕大多數(shù)是被投資客買(mǎi)走了，什么炒房團(tuán)啊、什么土豪啦，很多項(xiàng)目一買(mǎi)就是一層甚至一棟樓，他們難道是為了去住嗎？這是顯而易見(jiàn)的！
昨天我的文章中《降房?jī)r(jià)其實(shí)有辦法》提到了最近十年的公寓價(jià)格上漲情況是基本很平穩(wěn)，其實(shí)近十年的商業(yè)地產(chǎn)房?jī)r(jià)情況也是相對(duì)平穩(wěn)，唯有住宅房?jī)r(jià)波動(dòng)的厲害，按照道理來(lái)說(shuō)，商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)才應(yīng)該是投資客首選的投資重點(diǎn)吧，可是為什么商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)要穩(wěn)定很多呢？
近十年由于電商的沖擊，很多商業(yè)物業(yè)的租售比已經(jīng)很低了，就是投資商業(yè)物業(yè)（商鋪、門(mén)面房等）房?jī)r(jià)很高，但是租金卻不高，北京很多的商業(yè)物業(yè)的租售比低于1:500（就是租金年回報(bào)率不足2.4%），這種回報(bào)率已經(jīng)低于絕大多數(shù)相對(duì)穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品了，更不要說(shuō)跑贏通脹了，而且由于商業(yè)物業(yè)的房?jī)r(jià)漲幅趨于穩(wěn)定，并不能給投資者帶來(lái)資產(chǎn)的大幅增值，兩樣因素結(jié)合起來(lái)投資者就不喜歡再投資這種產(chǎn)品了。
由此，產(chǎn)生出來(lái)一種怪現(xiàn)象，就是現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)自營(yíng)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)比例越來(lái)越高，投資者越來(lái)越少，而住宅自住購(gòu)買(mǎi)者越來(lái)越少，投資者越來(lái)越多。
原本是投資品的商業(yè)物業(yè)變成了自用需求，原本是自住用途的住宅變成了投資者最?lèi)?ài)，這是多么諷刺的現(xiàn)象。
從中我們難道不能看出一點(diǎn)端倪嗎？
商業(yè)物業(yè)幾乎是完全放開(kāi)的，沒(méi)有任何限制政策，什么人都能買(mǎi)，不去界定什么購(gòu)房資格，而正是因?yàn)檫@完全放開(kāi)，所以市場(chǎng)自動(dòng)平衡了該商品的價(jià)格，同時(shí)隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng)，而投資者的資金也一般不偏愛(ài)這種商品。（有人做局除外）
而反觀住宅，做了多少努力，限貸限購(gòu)等等各種嚴(yán)格的政策出臺(tái)，反而因?yàn)楦鞣N政策的出臺(tái)導(dǎo)致了很多倫理大戲的輪番上演，什么一個(gè)人幾年內(nèi)結(jié)了幾十次婚又離了幾十次婚啦！什么原本假離婚為了買(mǎi)房結(jié)果正好給小三讓位啦！總之由于政策的因素“聰明人們”想出了很多對(duì)策，不管你什么政策總有人有辦法應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致越是怕投資客進(jìn)場(chǎng)越攔不住投資客的腳步。
如果我們大膽一點(diǎn)，把住宅的限制政策完全取消，讓市場(chǎng)來(lái)最終平衡住宅房產(chǎn)的價(jià)格，會(huì)不會(huì)就能夠解決這個(gè)問(wèn)題了呢？
畢竟我們的公寓市場(chǎng)和商業(yè)物業(yè)房產(chǎn)近十年里的價(jià)格穩(wěn)定很好的佐證了這一點(diǎn)啊！
讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，把調(diào)控的權(quán)力還給市場(chǎng)，市場(chǎng)終將讓房?jī)r(jià)趨于平衡！
這期的節(jié)目就到這里，祝大家生活愉快！
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