“就算炸樓也不會低價出售給剛需購房者”，這是現(xiàn)實版的“資本家寧愿把牛奶倒進(jìn)河里也不免費發(fā)給窮人”的真實寫照。那么，面對多重壓力和阻礙，房地產(chǎn)商真的連炸樓都不會選擇降價賣房，以價換量迅速回籠資金嗎？這個問題，我先不回答。
奇哥想問，房地產(chǎn)調(diào)控最先熬不住的是誰？很多人說是剛需購房者，也有人說是炒房投機(jī)客，但在奇哥看來，調(diào)控開啟最艱難的是開發(fā)商們。
奇哥說過，時至今日，誰也別大言不慚地說自己好過，即便是2016年出貨最猛的房地產(chǎn)企業(yè)也一樣，隨著國家宏觀收緊信貸，降企業(yè)高杠桿形勢愈演愈烈，很多地產(chǎn)商的命門早已被牢牢鎖住了。
因為當(dāng)國家高喊去杠桿的時候，最先感受到危機(jī)的是這些“日進(jìn)斗金”的龐然大物們。當(dāng)國家試圖通過行政手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，尤其是合理限制地產(chǎn)商的新房售價的時候，開發(fā)商的利潤就被合理抽走了，很多地產(chǎn)商都不安分起來，東拆西借，通過捂盤惜售苦撐不賣房以減少虧損的做法屢見不鮮；當(dāng)被開發(fā)商高度依賴的銀行們都收緊“錢袋子”的時候，很多中小開發(fā)商企業(yè)的問題也暴露出來了。
2018年以來，房企融資通道驟然縮緊。部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。
去杠桿，“奶媽”銀行的“斷奶”行為讓很多地產(chǎn)商面臨生死考驗
從2016年底調(diào)控伊始，我們看到的是一波又一波的限購、限貸、限價等針對購房者的政策，實際上國家對于地產(chǎn)商的調(diào)控從一開始就在進(jìn)行。
眾所周知，房地產(chǎn)是一個高杠桿，資本運作的游戲，對于各房企來說，依托寬松環(huán)境，利用流動性和杠桿才能成就更大的事業(yè)。杠桿非常簡單，說白了就是借雞下蛋，用別人的錢圓自己的夢。用別人的錢買房，房價漲了，皆大歡喜。
本輪調(diào)控的原則是不觸發(fā)金融底線的前提下，去企業(yè)、去居民杠桿，說白了就是不讓房地產(chǎn)企業(yè)和購房者用銀行的錢用得那么便宜，那么順手了。因為從近兩年的房地產(chǎn)投資增速和貸款總額的上升來看，資本偏好于流向房地產(chǎn)，已經(jīng)嚴(yán)重傾斜了，與之相對的是實體經(jīng)濟(jì)不振，資金大量流入房地產(chǎn)對整個金融大局的穩(wěn)定不利。
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險不斷積累，資金鏈斷裂、房價下跌或政策風(fēng)險，都有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)難以還本付息。從監(jiān)管看，對各類金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金也是嚴(yán)控態(tài)勢。據(jù)房企高管透露，在貨幣收緊大趨勢下，房企各個融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個點。
很多房企為了不影響供血能力，不得不選擇成本較高的海外發(fā)債業(yè)務(wù)。任志強(qiáng)在一個月前就透露，現(xiàn)在開發(fā)商兜里沒錢，這個時候是基金大肆收購資產(chǎn)的時候，這一點從房企選擇海外發(fā)債的比例大漲可以判斷：去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元。而同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，今年4月海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比3月份193.44億元大幅上升。
開發(fā)商2018-2020年到期債務(wù)高達(dá)600億美元，雪上加霜
除各種融資渠道不斷受限外，開發(fā)商面臨的更大問題還有巨額債務(wù)到期的壓力，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可謂是雪上加霜。標(biāo)普預(yù)期，內(nèi)地開發(fā)商的再融資風(fēng)險將在2018年加劇，主要因為大量境外債務(wù)將在2018年后到期，2018至2020年到期的債務(wù)規(guī)模達(dá)600億美元，加上境內(nèi)債券存在利率遞增條款，相關(guān)企業(yè)有可能提前遇到債務(wù)到期問題。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，短期內(nèi)融資環(huán)境不會放松，房企也將面臨更大的資金壓力。他預(yù)計，在樓市調(diào)控依然從嚴(yán)和面臨資金以及沖銷量的雙重壓力下，將會有更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“以價換量”的方式，快速實現(xiàn)回款，進(jìn)行自保。
事實上，對于面臨多重壓力之下，開發(fā)商是選擇降價賣房還是死撐下去，有大牌開發(fā)商已經(jīng)給出了明確的答案。旭輝集團(tuán)總裁林峰在2018年的發(fā)布會上說，最難的日子還沒來，今年我對市場的判斷是逐月向下，一月不如一月。所以我還是老調(diào)重談，勸捂盤的朋友趕快賣掉換現(xiàn)金流，這個是我們覺得今年的市場，2018年一定會比2017年要困難。后面的每一個月一定都會比上一個月要困難，這可能就是我們行業(yè)具體在感受的市場的溫度。
至此，相信大家都明白了，縱使開發(fā)商有一百個理由不降價賣房，但缺錢這一個理由就會逼迫他們乖乖就范。我們所聽到的“開發(fā)商寧愿炸樓，也不會降價賣房”不過是聳人聽聞。奇哥認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)到了走投無路的地步了，相信大多數(shù)企業(yè)都會選擇降價走量換資金的路子自救，畢竟活著才有機(jī)會再次逆襲，這種道理普通人都懂，智慧過人的地產(chǎn)商們不會不懂。
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