163貴州人事網(wǎng)編輯：4月已經(jīng)過完，傳統(tǒng)意義上樓市的金三銀四也拉下帷幕，樓市火爆的現(xiàn)象持續(xù)了近三年了，從2015年人人都在談?wù)摲孔?，街頭巷尾，從剛畢業(yè)的年輕人到耄耋老人，幾乎都成了房產(chǎn)的專家，似乎大家對這個行業(yè)都無比的了解，紛紛的做出自己的判斷，然后開始行動，或買或賣，都迫不及待的想要成為這場大戲的一個演員，為什么會這樣迫切，根源還是一句老話，熙熙攘攘皆為利往，本質(zhì)都是為了讓自己的利益更大化。那么這樣的情形還會持續(xù)多久?這個問題似乎現(xiàn)在也沒有專家再敢去預(yù)測，又或者因為本身這個事情已經(jīng)超出傳統(tǒng)理論的界定，又或者是其他的種種的原因……
黑格爾說“太陽下沒有新事物”，我是這句話的忠實信徒，所有的事情都必須是有據(jù)可循，不可能憑空就產(chǎn)生，只要我們抓住主要的線索，問題也就能看的更加的清晰
表象：
一線：從2015年開始北上廣深開始迅速啟動，當(dāng)普通無購房需求的人了解到的時候，已經(jīng)到了一天漲幾萬或者幾十萬的情況了，賣家由于價格各種毀約，然后短短幾個月的時間，房價實現(xiàn)了翻番，政府迅速出臺限購政策，態(tài)勢基本穩(wěn)定住，但仍在緩慢的上漲
二、三線：大部分都是從2016年開始，迅速激動，半年到一年的時間翻倍，最具代表性的城市就是合肥等省會城市，然后限購控制住
四、五、六線：這部分城市大概比二線晚了半年，雖然大部分沒有到翻倍的情況，但也普遍漲了30%以上，如果太熱就也會被控制住
表象結(jié)論：看現(xiàn)象，二、三線是一線溢出的購買力引發(fā)啟動的、四、五、六線是二、三線溢出購買力引發(fā)啟動的，那么問題來了，一線是怎么啟動的呢？溫州炒房團(tuán)這次可沒有參與啊，那是誰呢？
啟動的原因：
讀者有沒有想過。萬物皆有因果，我們作為屁民很難直接獲得根源信息，那么看看這兩年我們的老爺們?yōu)榱俗尫績r穩(wěn)住做的努力，里面有一條低調(diào)的說了，限制基金和企業(yè)等資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，千萬不要以為進(jìn)入地產(chǎn)就是蓋房子，借貸款給房企這么簡單，炒房這種沒有技術(shù)含量來錢又快的方式才是首選，似乎最大的推手浮出水面，但是為什么他們突然這樣干，在我的認(rèn)知范圍內(nèi)，這是一種默契，至于和誰的默契，而且能全國性的統(tǒng)一行動，只能靠你們的想象力了，阿彌陀佛
那么這樣做有什么好處呢？
看問題要先看直接因素，讓樓市暴漲最直接的原因是什么呢，大量資金、巨額資金、海量資金，那么資金來源是很重要的點：
第一、表面看基金、企業(yè)為啥要這樣干，因為他們知道，在佛祖力量加持下，這樣穩(wěn)賺，而且獲得大量的資金，說白了，就是能賺很多錢，很多人的消息靈通程度至少比市場早半年
第二、當(dāng)時有個政策是每人最多換5萬美金，那時候很有趣的事情就是上海大媽，排隊、換外匯，當(dāng)時貌似除了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，各個行業(yè)都開始出現(xiàn)了不景氣，似乎大家對于未來人民幣的貶值預(yù)期成了一致，全世界人民幣最多的地方就是國內(nèi)，如果沖擊起來，后果不堪設(shè)想，必須想辦法讓錢去其他的地方，不能動外匯，這些大媽確實有錢啊
資金風(fēng)格：
大額資金：想象一下，如果一個基金經(jīng)理或者企業(yè)的專業(yè)投資人士，需要對盈利業(yè)績負(fù)責(zé)，需要對客戶負(fù)責(zé)，那么肯定會選擇快進(jìn)快出，而且賺錢概率坐高的方式來操作，手握巨額現(xiàn)金，你會全款購置房產(chǎn)還是貸款呢？之前大家聽說的，一下全款一棟樓的事情，想象一下吧，這部分錢是來哪里，哪里有這樣的財力
散戶資金：這么多年存的錢，如果手頭有閑錢，很多人會選擇全款，或者少貸款，這個是比較符合傳統(tǒng)中國人的思想的，如果錢實在不夠首付呢，那就找親戚朋友借點吧，說白了，最早期的時候也就是16年這一年應(yīng)該是這幾年居民使用貸款比例最低的一年，然后逐年上升，說白了，到了最后，也就是看銀行的臉色
大勢層面：
平民看到的：15年的時候，當(dāng)時大家最關(guān)心的都是地方債的問題，因為2008年當(dāng)年的刺激計劃很多債都是到了置換期。然后官方數(shù)據(jù)表示當(dāng)年的進(jìn)出口貿(mào)易額一片慘淡，這個大家可以去查數(shù)據(jù)，統(tǒng)計局的官網(wǎng)上都有。反正就各種不好，然后落后產(chǎn)能過剩、新型企業(yè)并未成長起來，我們偉大的領(lǐng)導(dǎo)層，做出了轉(zhuǎn)型之路，可以說這個政策是恰逢其時，問題已經(jīng)在了，路也明確了，接下來就是怎么干的問題了？
在今天老百姓都明白的真理就是，沒錢啥也干不成，干啥都得花錢，對于我們的領(lǐng)導(dǎo)層也一樣，那么債務(wù)問題和轉(zhuǎn)型之路都需要錢啊，怎么辦、怎么辦？又不能亂印錢，這里很多人都肯定覺得這些人不一直在瘋狂印錢么，這個我就不想解釋了，當(dāng)年亂印錢的那位，還在桃花島上呢，而且我們經(jīng)濟(jì)增長這么快，是很正常的，只是為我們處在這個時期，如果你和五六十年代那種經(jīng)濟(jì)增長相比，肯定覺得錢就是在亂印。（這個印錢問題如果想了解，可以看我之前發(fā)的文章“高手在民間”）話說回來，我們債務(wù)問題需要錢，而且轉(zhuǎn)型需要錢，那么怎么辦，很多人想，難怪房子暴漲地皮猛漲，如果僅僅是這樣的邏輯，那么和封建社會有什么區(qū)別，如果想長治久安，是不能因為需要錢就這樣干的。
真正的邏輯是：舉個簡單的例子，如果我們?nèi)绻卞X去銀行借錢，你的抵押物是50塊錢，你就能貸大概25，如果你抵押物是100，你就大概能借50，明白了嗎，資產(chǎn)價值直接能決定你的負(fù)債的資格，你資產(chǎn)價格越高，你擁有的負(fù)債的能力也就越高，因為銀行認(rèn)為這筆債務(wù)沒有風(fēng)險，這樣就能玩下去，如果你50塊錢的東西，貸給你100塊，然后你肯定直接就不還了，債務(wù)有人愿意償還，就是債務(wù)，沒人還，就屁都不是。
領(lǐng)導(dǎo)身邊很多精英啊，他們熟練知道這樣的策略，如果我們資產(chǎn)價值上升了，負(fù)債能上升，之前背負(fù)的債務(wù)似乎也就沒有那么嚴(yán)重了，那么我們能不能讓資產(chǎn)價值升高一些呢，這個想法很好，但是要考慮，如果資產(chǎn)這樣憑空升高，就叫泡沫，如果泡沫破了，后果不堪設(shè)想，關(guān)鍵在于這個泡沫要快速吹大，不能讓很多人“坐轎子”，薅社會主義羊毛，所以從這點看，這次樓市啟動速度之快，一切都是在掌控中的。資產(chǎn)價格上來了，如果這些資產(chǎn)想要變現(xiàn)，那么也會出大問題，最重要的就是錢沖擊外匯，流向海外，看看這幾年，那幾個出名的大企業(yè)誰還敢往外面繼續(xù)撒錢。就想股票一樣，只要快速的拉升，然后吸引資金進(jìn)入，然后就停牌，這幾年就過去了，這里說的停牌就是各個地方買入之后幾年不準(zhǔn)賣房。如果這幾年過去了，經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，到時候這些資產(chǎn)價格也就坐實了，這就是為什么到了今天，樓市沒有那么大的上升空間了，各個地方卻在拼命的護(hù)盤。這里面道理自己體會
說了這么多，需要解釋一個概念，去杠桿。去杠桿，很多人并不明白這個是什么意思，而且磚家叫獸們似乎也不想讓大家明白，這個就比方，你這個人剛畢業(yè)出來，你一個月掙一萬塊，然后你借款10萬去消費，每個月還5000，然后5000自己開支，如果你工作穩(wěn)定，甚至工資每個月還有提升，每個月按期還錢，這樣就很好，這個杠桿是正常的，但是如果你每個月需要還8000，剩下的錢根本不夠自己開支，工作又不穩(wěn)定，那么這個杠桿肯定是很高的，而且對于借給你錢的人來說，這筆債務(wù)，隨時可能變成壞賬，然后你還不了，或者不打算還了，這個坑就甩給了借給你錢的，這就是風(fēng)險，現(xiàn)在說的化解金融風(fēng)險就是這樣的情況，去杠桿就是你賺錢的速度應(yīng)該和負(fù)債能力想匹配，不然容易掛逼，話糙理不糙。
通過資產(chǎn)價格的方式，各個地方能大賺一筆地錢，而且能降低負(fù)債率，對于企業(yè)去杠桿也有好處，提高資產(chǎn)價格，一方面負(fù)債率低了，一方面杠桿低些，而且各個地方的話事人，都有錢了，那么接下來就可以抓緊按照定的路子，轉(zhuǎn)型升級了，不知道大家能不能理解
那么去掉的杠桿都去哪里呢，那我反問一句，房子最終被誰買了呢？自己體會吧
現(xiàn)在的情況：
房價已經(jīng)比啟動的時候漲了不少了，而且根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)，老百姓身上的債務(wù)也都上足了。一線城市也都不漲了，一線城市由于價格太高，只要信貸稍微收縮，沒有杠桿根本買不起。二線城市，這種一般看人口，需要不斷的吸引人口來維持價格，或者出政策，再有膽大的可以通過制造恐慌也可以維持住。三四線城市，差不多到頭了，棚戶區(qū)改造，以后估計都是實物安置，很快就要涼涼?，F(xiàn)在身邊的人應(yīng)該普遍都有房子了，剩下的沒有的太少了，而這部分人，就會是地產(chǎn)商眼里的獵物了，他們會威逼利誘這個群體，本質(zhì)就是賺你錢。這里說一句，某個地產(chǎn)大咖，經(jīng)常炮轟這個炮轟哪個，我只想說，如果不是在這樣的社會環(huán)境下，地產(chǎn)能躺著賺錢？說不定這些大佬早都破產(chǎn)了，所以有時候，不要看炮口的方向，也要看炮臺的所在陣地
上漲還能持續(xù)多久：
這個能持續(xù)多久，主要看彈藥還有多少。剛剛說了資金分兩種：
大額資金：根據(jù)目前的政策來說，這部分很難再進(jìn)入到地產(chǎn)行業(yè)了。
散戶資金：目前高首付，高利率，明顯也是不支持信貸擴(kuò)張
但是老百姓可不管這些，加倉猛干，我們看看數(shù)據(jù)，如果保持這幾年幾年持續(xù)上漲，需要多少資金：
看一下官方的數(shù)據(jù)：
2018年一季度：（一個季度）
住戶部門新增貸款：1.75萬億
住戶部門新增存款：4.27萬億
2017年
住戶部門新增貸款：7.13萬億
住戶部門新增存款：4.6萬億
2016年
住戶部門新增貸款：6.33萬億
住戶部門新增存款：5.16萬億
2015年
住戶部門新增貸款：3.87萬億
住戶部門新增存款：4.40萬億
2014年
住戶部門新增貸款：3.29萬億
住戶部門新增存款：4.14萬億
2013年
住戶部門新增貸款：3.71萬億
住戶部門新增存款：5.49萬億
這里說的都是住戶部門的數(shù)據(jù)：
按照13年各地市場是比較平穩(wěn)，作為基數(shù)來看，14、15年貸款的量沒有怎么增加存款缺突然下降，這個也就是前面說的，前面買入的都是真金白銀啊，并不是太依賴銀行的貸款，大家還是盡量減少貸款，拿出自己的積蓄去改變生活，對杠桿不是那么依賴。
然后看16、17年，貸款猛增，很明顯上漲的動力來自這里，都在瘋狂買房，而且這家年看來，存款都曬在降低，要知道，我們國家收入的增長速度，差不多也7、8個點呢，這些錢差不多全都進(jìn)地產(chǎn)了。這兩年，新增存款減少8000億，算上收入增加速度，差不多這個值在1萬億左右，為啥會這樣，因為很多地方首付三成變成了4成或者五成，那這一兩成算下去，整個就是小十萬億的盤子，當(dāng)然這還不包括首付高的那些人，所以新增貸款17年到7.13萬億，就很正常了
看看18年，一季度的新增存款，雖然有季節(jié)因素，但是也能看出，我們國人的收入真的是猛啊，但是為啥一年算下來就沒多少？如果會看這幾年的季度數(shù)據(jù)，幾乎都是能和上漲對上的
看下來，這一年地產(chǎn)猛漲都是有數(shù)據(jù)支撐的，這里面很多借親戚朋友，甚至網(wǎng)貸、信用卡什么的可能投還沒有體現(xiàn)的很清楚，這里不做很精確的計算，只是想讓大家感受一下，如果需要暴漲，需要多少資金。
在高首付，高利率，明顯也是不支持信貸擴(kuò)張的前提下，彈藥還能打多久？
在這里如果你想知道啥時候開始漲不動，就去人民銀行看貸款和存款的數(shù)據(jù)就行了，只要存款開始多，貸款開始少，或者其一穩(wěn)定，有一符合條件，怕是這把火就快熄了，如果存款還是猛減、貸款還是猛增，那么火就會繼續(xù)燒
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