這么多年了，李嘉誠(chéng)都退休了，但經(jīng)他引入的“位置投資法”，“買房就是買位置”還是經(jīng)久不衰。不過(guò)，現(xiàn)在的年輕人還是有腦子的，它們不再對(duì)前輩的意見篤信不疑。畢竟，破破爛爛的磚房，就算是品類眾多的早餐（老舊小區(qū)這方面還是做得不錯(cuò)的，各種傳統(tǒng)早餐攤，一般高檔小區(qū)不會(huì)配置）也不能改變對(duì)其的鄙視。
那么老舊小區(qū)到底值不值得買呢？它有哪些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)呢？
首先說(shuō)說(shuō)優(yōu)勢(shì)，除了剛剛說(shuō)的早餐攤，如果用專業(yè)術(shù)語(yǔ)說(shuō)，就是“成熟社會(huì)”“配套完善”“生活便利”，還有一個(gè)最大的好處就是小戶型，公攤少，得房高。對(duì)于首次置業(yè)的年輕人，也是無(wú)奈中的選擇。但對(duì)于投資而言，老舊小區(qū)就要分別對(duì)待了。我們一層一層分析。
首先，說(shuō)值不值得買，歸根到底就是想知道房子值不值這個(gè)價(jià)，以后能不能升值。眾所周知，房子的本質(zhì)價(jià)值，并非土地上的建筑，而是土地，尤其對(duì)于老房子來(lái)說(shuō)，建筑價(jià)值幾乎是零，因此，“老房子價(jià)值=土地的價(jià)值”。新房的建筑價(jià)值，還多多少少有一點(diǎn)點(diǎn)，但從長(zhǎng)期看，也將歸于老房子，建筑物的價(jià)值幾乎可以忽略。于是值不值得買，就轉(zhuǎn)換成，未來(lái)老房子腳下的土地，有沒(méi)有更大的升值空間。這就需要考慮，什么樣的土地增值空間大？是否是稀缺的土地。
什么樣的土地稀缺呢？當(dāng)然是從人口考慮了，一平方公里住一個(gè)人，和一平方公里住1000個(gè)人，哪個(gè)相對(duì)更加稀缺？顯然是后者。因此，土地稀缺的問(wèn)題，就轉(zhuǎn)化成人口密度的問(wèn)題。從全國(guó)范圍看，一線城市人口密度遠(yuǎn)高于十八線小縣城，所以一線城市房?jī)r(jià)嗖嗖漲啊。
從一個(gè)城市內(nèi)部看，市中心肯定人口密度要高于市郊。因此，買市中心的老房子，或許還有點(diǎn)盼頭（當(dāng)然不是唯一的決定因素，只是相對(duì)而言）。
哪里是市中心？這里指的并不是你買房時(shí)候的市中心，而是賣房時(shí)候的市中心，也就是說(shuō)，至少五年，一般考慮十年，之后的市中心是哪里？想必這是很多購(gòu)房者忽視的問(wèn)題。有些城市市中心是不變的，比如北京，故宮永遠(yuǎn)是故宮，所以二環(huán)里房子，絕對(duì)硬通貨；而回龍觀可能是副中心，也可能是北漂聚集區(qū)，通縣可能是三環(huán)里居民看不上眼的地方，也可能是通州行政副中心。這樣一對(duì)比，結(jié)果就不言而喻了：有能力買二環(huán)，沒(méi)有能力的買未來(lái)的副行政中心，如果看不準(zhǔn)哪里是發(fā)展趨勢(shì)，那就只能怪自己了。而更多城市的市中心，是老城區(qū)，無(wú)論是擴(kuò)建還是改造，都很困難。于是這類城市就會(huì)建設(shè)新區(qū)，以求發(fā)展。一旦新區(qū)建起來(lái)，市中心就注定會(huì)發(fā)生遷移，往新區(qū)方向遷移。如此，老城區(qū)就悲劇了。比如鄭州，30年前，鄭州的市中心在二七區(qū)，目前均價(jià)1.3萬(wàn)；15年前，鄭州的市中心在金水區(qū)，目前均價(jià)1.7萬(wàn)；現(xiàn)在呢？鄭州的市中心在鄭東新區(qū)CBD，目前均價(jià)2.1萬(wàn)。類似的，如石家莊的正定新區(qū)，合肥的政務(wù)區(qū)等，都是這樣的擴(kuò)展模式。市中心一旦遷移，老城區(qū)就容易變成“貧民窟”。畢竟房?jī)r(jià)也有市場(chǎng)的因素和買家的意愿在其中，越靠近中心越貴，不論是老房子新房子，只跟地段有關(guān)。
因此，新區(qū)越來(lái)越貴，老區(qū)就算價(jià)格不跌，相對(duì)新區(qū)也是相對(duì)下跌。最終形成“土豪住郊區(qū)別墅，中產(chǎn)住新區(qū)大平層，窮人擠市中心老破舊”的局面，當(dāng)年買下的“老舊小”，升值慢，拆遷無(wú)望，買房人只能望房興嘆。
如果等新區(qū)起來(lái)了再去投資，實(shí)際上相當(dāng)于給第一波入場(chǎng)的投資者先結(jié)算了他們的盈利，然后再加上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，才是你要付出的；既然已經(jīng)成了中心，第一輪紅利就錯(cuò)過(guò)了，這跟“刻舟求劍”沒(méi)啥區(qū)別。所以，“買房就是買位置”，對(duì)于中國(guó)的城市住宅來(lái)說(shuō)，就是扯淡；這個(gè)規(guī)律更應(yīng)該是“買房就是買趨勢(shì)”。看看當(dāng)年力排眾議買北京通縣的人就知道了，不管主觀上是什么原因?qū)е铝怂I通縣，但客觀的看，那些人完美演繹了投資趨勢(shì)的優(yōu)勢(shì)所在。
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